Miethöhen vorzuschreiben wie damals in der DDR führt dazu, daß der Bestand bei zu geringen Mieten nicht erhalten werden kann. Das wäre nicht nachhaltig. Dadurch wurde letztlich enteignet.
Sinnvoller ist es, Mieterträge wesentlich anders zu besteuern. Neubauten können Zinsen in angepaßter Hlhe abschreiben, der Ertrag wird jedoch begrenzt auf einen akzeptablen Mietsatz. Ab diesem steigt pro Euro mehr Mietverlangen pro Wohn-m² der Steuersatz auf den Ertrag um 10%: werden je nach Alter, Ausstattungskategorie sowie Erhaltungszustand auf den Nominalwert 0% Steuer fällig, sind es bei Überschreitung um 1€ 10% auf den Gesamtbetrag.
Eigentum verpflichtet, ein Interesse an Modernisierung sollte schon wegen des Wiederverkaufswerts bestehen (reine Werterhaltung auf dem Stand der Technik). Bei Substanzverbesserung können andere Kategorien erreicht werden, bereits dadurch wäre der - nun allerdings wirtschaftlich vernünftige - Invest abgedeckt.
Wer das Ganze mit Beispielzahlen gegenprüft, wird schnell merken, daß dieses Modell Investitionen nicht behindert, wohl aber zur Beachtung von Wirtschaftlichkeit zwingt. Baugrundkosten wie Land und Grunderwerbssteuer sollten allerdings nicht umgelegt werden dürfen auf die Miete: davon hat nur der Besitzer einen gesicherten Besitz, es ermöglicht ihm ein permanentes Einkommen und Veräußerungsfähige Sicherheit.
Damit wäre auch das Spekulieren endgültig beendet, um Mietpreise künstlich hochzutreiben. Vermietgesellschaften müssen dann ihre Rendite auf ein normales Maß entsprechend dem Pridujtivitätszuwachs begrenzen (also recht deutlich).
So ein Modell führt zur besseren Auslastung von Wohnraum, wenn eine Leerstandsbesteuerung entsprechend auf die fiktive Miete nach 0% Steuer erhoben wird, Höhe abhängig von der Wohnraumsituation und monatlich um 2% der fiktiven Miete erhöht (erster Freistandsmonat 0%, zweiter 2% ...).
Dann wären alle unguten Vermieterverhaltensweisen verunmöglicht. Faire Vermieter hingegen zahlen keine Strurr mehr auf die Miete. Über die zuerst beschriebenen drei Kriterien läßt sich gesellschaftlich steuern, wenn das notwendig ist.
Verlangen Vermieter dauerhaft weniger als die 0%-Miete, sollten Investitionen in den Erhalt entsprechend des Billiger-Anteils bezuschußt werden - was für diesen Personenkreis interessant sein dürfte, eher dauerhaft in Richtung preiswerteren Wohnraums orientiert.
Am System nichts ändern, das funktioniert nur in genau diesem Zusammenspiel.