Ich nehme mal folgendes Beispiel:
https://immobilien.derstandard.at/immobiliensuche/detail/11806787/2-zimmer-dachgeschosswohnung-mit-terrasse-naehe-wallensteinplatz-in-1200-wien-zu-mieten?src=search
50 m², 2 Zimmer, 20. Bezirk an einem Straßenbahn-Knotenpunkt (=gute anbindung). Ubahn nicht sehr weit weg.
Gesamtkosten sind € 721,74.
Monatliche Kosten (Netto) € 656,13
Monatliche Kosten (Brutto) € 721,74
Umsatzsteuer € 65,61
Das bedeutet: € 65,61 gehen schon mal an den Staat. Merken wir uns.
Die Monatlichen Kosten (netto) setzen sich zusammen aus:
Miete (Netto) € 475,51
Betriebskosten (Netto) € 180,62
Die Betriebskosten muss der Vermieter für den ganzen Kram drumrum abführen, sind also auch nicht seine.
Es bleibt bei ihm eine BRUTTO-Einnahme von € 475,51.
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkunftsart unterliegt der Einkommensteuer.
Genau kann man die Versteuerung nicht berechnen, da sie vom Einkommen des Vermieters abhängt. Die Tarifstufen sind nach Einkommen gestaffelt und beginnen mit 25% für Einkommen über 11.000 Euro im Jahr bis zu 55 % für Einkommen über 1.000.000 Euro.
Nachdem € 11.000 im Jahr eher unwahrscheinlich sind (Freibetrag), kann man bei eine Einzelvermieter ca. 35% (mittlere Einkommensstufe) ansetzen, das ist aber nur ein Erfahrungswert.
Die Steuerlast hängt auch ab, was er absetzen kann (z.B. Hausbetreuung), die ist wiederum Anteilig.
Ich würde einen Abzug von ca. 25% als realistisch ansehen, also hat er einen Gewinn pro Monat von ca. 350€ pro Monat. Also grob die Hälfte der Gesamtmiete, der Rest sind Steuern (auf die Miete), BK (und Steuern) und nochmal Steuern (aufs Einkommen).
Nachdem die Butze aber saniert wurde, darf er davon die Sanierungskosten abbezahlen. Senkt die Steuer durch Abschreibung, aber eben auch die Kohle in der Tasche, da die Finanz hier sehr genau hinschaut....