Das Bündnis für Wohnen in Potsdam hat eine gute, weil messbare, Definition entworfen. So soll für eine Wohnung (inklusive aller Betriebskosten) dauerhaft nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens aufgebracht werden müssen.
https://www.fes.de/themenportal-bildungspolitik/artikelseite-bildungspolitik/bezahlbareswohnen#:~:text=Bezahlbares%20Wohnen%20%2D%20eine%20Annäherung&text=So%20soll%20für%20eine%20Wohnung,bei%20670%20Euro%20im%20Monat).
Der Mindestlohn liegt derzeit bei 12,41 € das sind bei 170 Stunden rund 2100 € brutto im Monat und 1670 € netto. Davon ein Drittel sind 560 €.
Nach einer Umfrage des SPIEGEL könnten sich die durchschnittlichen Nebenkosten pro qm in 2023 auf 6,40 € erhöhen. Zum Vergleich: Im Jahr 2018 lagen sie laut dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbund bei 2,17 €. Aktuell liegen sie bei 4,97 € pro qm.
https://n26.com/de-de/blog/nebenkosten
Für die einfachere weitere Rechnung nehme man an, dass maximal 25 qm (Hälfte einer 50qm-Zweizimmerwohnung als WG oder Partnerschaft) bewohnt werden. Die Höhe der Nebenkosten ist dann 125 €; das dürfte allerdings eher eine untere Grenze sein.
Für die Kaltmiete verbleiben dann 425 € oder 17 €/qm.
Die vorhandene Kostenspanne bei den Herstellungskosten für den Geschoßwohnungsneubau liegt aktuell zwischen ca. 2 100 und 5 000 €/m² Wohnfläche (im Median ca. 2 650 €) und besitzt in allen deutschen Großstädten eine ähnliche Größenordnung.
https://www.dbz.de/artikel/dbz_Wohnungsbau_in_Deutschland_Baukostenentwicklung_Standards_und_Bauweisen-3371219.html#:~:text=Die%20vorhandene%20Kostenspanne%20bei%20den,deutschen%20Großstädten%20eine%20ähnliche%20Größenordnung.
Das sind allerdings Zahlen vor Corona, Ukraine und Heizungsgesetz, so dass heute ein realistischer Wert bei 4000 €/qm liegen dürfte.
Die Abschreibung/Instandhaltung liegt traditionell bei 2%, der soziale Wohnungsbau kann generell zinslos finanzieren. Die Mindestmiete liegt dann bei 7 €/qm. Am freien Markt mit 4% Hypothekenzinsen muss die Miete mindestens 20 €/qm betragen.
Bei einem Budget von 17 €/qm und Herstellungskosten von 20 €/qm sollte die Erstellung von bezahlbarem Wohnraum kein Problem sein. Woher kommt also das Gejammer?