Einladung für Heuschrecken?
Die Angst der Mieter vor börsennotierten Immobilienfonds
Geradezu euphorisch werden derzeit die Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt besprochen. Die Investoren reiben sich vorfreudig die Hände: Große Impulse erwartet man sich besonders von der Zulassung von börsennotierten Immobilienfonds in Deutschland, den sogenannten REITs (Real Estate Investment Trust). Der entsprechende Gesetzesentwurf der Bundesregierung wurde allerdings zunächst zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen und ein endgültiger Beschluss des Bundestags wird erst in einigen Monaten erwartet.
Die Bundesregierung plant, wie im Koalitionsvertrag festgelegt, börsennotierte Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts, sogenannte „REITs“, auch in Deutschland zuzulassen und steuerlich zu begünstigen, und zwar in einer deutschen Sonderform (G-REITs).
Dies war von der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD), einem Zusammenschluß der großen privaten, genossenschaftlichen und öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute, Versicherungen und der großen Finanzdienstleiter, seit 2003 immer wieder gefordert worden
REITs wurden 1960 in den USA und nachfolgend in Kanada, Japan, Niederlanden und Australien zugelassen, zur Zeit gibt es sie, in unterschiedlichen Rechtsformen, in etwa 20 Staaten der Erde. Zuletzt erhielten sie in Frankreich, Belgien und Singapur ihre Zulassung. REITs zeichnen sich dadurch aus, dass sie nicht der Körperschafts- und Gewerbesteuer unterliegen, wenn sie eine Reihe von Anforderungen erfüllen. So müssen sie mindestens 90 Prozent der Erträge an die Anleger ausschütten, mindestens 75 Prozent der Gewinne aus Immobilien erzielen und mindestens 75 Prozent des Vermögens in Immobilien anlegen.
Besteuert werden nur die Aktionäre. Es entfallen also die Körperschafts- und die Gewerbesteuer, wesentliche Einnahmequellen der Kommunen.
Heuschrecken in der Wohnung?
Neben steuerrechtlichen Problemen und Streit um die rechtliche Form der zugelassenen Gesellschaften gibt es vor allem Streit um die Einbeziehungen von Wohnraum und der interessiert die breite Öffentlichkeit am meisten. In der Öffentlichkeit ist der falsche Eindruck entstanden, dass der Verkauf von Wohnungen an REITs nun vom Tisch sei. Mitnichten! Laut Gesetzentwurf sind REITs im Wohnungsbestand bei einem Mietwohnungsanteil von bis zu 50 % und bei Neubauten generell zulässig.
So steht es im Gesetzesentwurf:
8. Wohnimmobilien
Bestandsimmobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sollen nicht auf REITAktiengesellschaften übertragen werden. Andernfalls wären negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter und der öffentlichen Hand und Probleme füreine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik zu befürchten.
Für sozialpolitische und städtebauliche Belange sind insbesondere die rund 3,1 Mio. Wohnungen der öffentlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen von Bedeutung. Ihr Anteil entspricht zwar nur rund 15% des gesamten deutschen Mietwohnungsbestandes. Ihr Anteil am lokalen Wohnungsmarkt ist jedoch insbesondere in Großstädten, wie Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main, deutlich überproportional und in einzelnen Stadtquartieren, insbesondere in Großsiedlungen, dominierend. Vergleichbares gilt für die privatwirtschaftlichen Mietwohnungsbestände des ehemaligen „Werkswohnungsbaus“. Diese Bestände werden zu einem großen Teil von einkommensschwachen und aus sonstigen Gründen sozial benachteiligten Haushalten belegt und erfüllen für diese Bevölkerungsgruppen eine unentbehrliche soziale Sicherungsfunktion. Bei der Mietengestaltung werden aus Rücksicht auf die beschränkte Mietzahlungsfähigkeit der Mieterschaft bestehende Mieterhöhungsspielräume häufig nicht ausgeschöpft sowie aufwendige Modernisierungsinvestitionen unterlassen, die im Wege der Umlage nach § 559 BGB zu überproportionalen Mieterhöhungen führen könnten. In diesen Wohnungsbeständen stehen den Kommunen in größerem Umfang Belegungsrechte für die Unterbringung solcher Haushalte zur Verfügung, die keinen Zugang zum freien Wohnungsmarkt finden.
Argumentiert wird z.B. mit den Erfordernissen der Stadtentwicklung:
Kommunale und sonstige Wohnungsunternehmen im Eigentum der öffentlichen Hand sind darüber hinaus in vielfältiger Weise Partner bei der Stadtentwicklung und beim Stadtumbau und bei der Umsetzung von Maßnahmen im Rahmen des Programms Soziale Stadt. Würden solche Bestände in REITs überführt, wären Konflikte zwischen den renditemaximierenden Strategien der REIT-Aktiengesellschaften und den langfristigen Zielen von Stadtentwicklung und sozialer Wohnungspolitik zu befürchten. Der Renditedruck der Gesellschaften könnte in weniger attraktiven Gebieten mittel- bis langfristig zu einer Vernachlässigung der Bestände durch unterlassene Instandhaltungsinvestitionen mit negativen Auswirkungen auf den gesamten Stadtteil führen. Auf diese Weise würden partiell städtebauliche Missstände entstehen, die öffentliches Eingreifen auch mit Städtebauförderungsmitteln der öffentlichen Hand notwendig machen.
Es hätte weiterhin die Gefahr bestanden, dass die Gesellschaften unter dem Aspekt der Renditemaximierung und der Konkurrenz an der Börse Mieterhöhungsspielräume ausschöpfen.
Höhere Mieten würden sich über die von den Gemeinden zu übernehmenden Kosten der Unterkunft für Transferleistungsempfänger auch negativ auf die öffentlichen Haushalte auswirken.
Weiter unten im Text wird aber klar, dass damit nur der Altbestand an Wohnungen gemeint ist. Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2007 errichtet werden, dürfen nämlich durchaus REITs gehören, weil die Regierung sich davon einen Beitrag zur Stadtentwicklung erwartet:
REIT-Aktiengesellschaften dürfen jedoch Wohnimmobilien halten, die erst nach dem 1. Januar 2007 erbaut worden sind. Einem REIT soll so ermöglicht werden, im Interesse der Stadtentwicklung die Errichtung neuer Wohnungen zu finanzieren. Auch den Mieterinteressen wird diese Differenzierung in ausreichendem Maße gerecht: Die Mieter neu erbauter Immobilien wissen anders als die in ihrem Vertrauen geschützten Mieter von Bestandswohnimmobilien bereits vor Abschluss des Mietvertrages, dass die Möglichkeit des Erwerbs durch einen REIT besteht. Sie können sich vor diesem Hintergrund frei entscheiden, ob sie die Wohnung gleichwohl anmieten möchten.
Die Linkspartei/PDS, Angehörige des linken Flügels der SPD sowie Mietervereine weisen gerade auf diesen Passus im Gesetzesentwurf hin. Sie befürchten nicht nur einen Druck auf die Erhöhung der Mieten für die Betroffenen, sondern einen allgemeinen Druck auf den Mietwohnungsmarkt.
Sehr schön und auch für Laien gut nachvollziehbar wird in dem Papier der SPD-Linken Ortwin Runde, Florian Pronold und Nina Hauer dargelegt, welche Gründe die IFD bewegen und welche volkswirtschaftlichen und steuerlichen Probleme mit REITs verbunden sein können. Sie gehen darin auch auf die Vor- und Nachteile von REITs für Privatanleger und Mittelständler ein. Ihr Papier befasst sich eingehend mit den Argumenten der REITs-Befürworter.
Man braucht keine REITS, um Immobilien zu versilbern
Auch ohne REITs kann man bisher selbst bewirtschaftete Immobilien zu Geld machen, die Kommunen und das Land Nordrhein-Westfalen machen es gerade vor. Regionale Wohnungsunternehmen und die in- und ausländische Konkurrenz reißen sich um zum Verkauf stehende öffentliche Liegenschaften, insbesondere Wohnungen. Kommunen erhoffen sich dadurch eine Entlastung ihrer chronisch defizitären Haushalte. Auch wenn die Kommunen in der Regel mit den privaten Investoren sogenannte Belegungsrechte, das ist das Recht der öffentlichen Hand, bestimmte Wohnungen einkommensschwachen Haushalten zuzuweisen, vertraglich festlegen, werden mit dem Verkauf die stadtplanerischen Lenkungsmöglichkeiten der öffentlichen Hand stark eingeschränkt.
Nun hat die CDU/FDP-Landesregierung in Nordrhein-Westfalen Ende 2006 beschlossen, den gesamten Wohnungsbestand (100.000 Wohnungen) der Landesentwicklungsgesellschaft LEG in einer europaweiten Ausschreibung meistbietend zu veräußern. Der Vorschlag, regionale Wohnungsunternehmen zu bevorzugen, hatte keine Chance. Nach heftiger Diskussion und öffentlichen Protesten wurden schließlich Auflagen verkündet, welche die Mieter schützen sollen. Damit zieht die Landesregierung sich aus der aktiven sozialen Wohnungsbaupolitik zurück.
Die Mieterverbände und die gesamte parlamentarische und außerparlamentarische Opposition in Nordrhein-Westfalen laufen gegen dieses Vorhaben Sturm.
Einen Lichtblick gibt es doch: Bürgerbegehren wie das in Freiburg, das gegen den neoliberalen grünen Bürgermeister den Stopp des Verkaufs der kommunalen Wohnungen durchsetzte. Das ist zwar kein Instrument gegen REITs, aber ein Mittel, um die Politik zum Nachdenken zu bringen.