Irgendwie urban

Neue Wohnquartiere zwischen Lifestyle-Produkt und nachhaltigem Stadtbaustein

In wachsenden deutschen Großstädten - wie München, Berlin oder Frankfurt - ist bezahlbarer Wohnraum bekanntlich knapp. Und da der Bedarf mit der Einwohnerzahl weiter wächst, werden insbesondere einkommensschwächere Haushalte sukzessive aus den boomenden Zentren verdrängt. In gewisser Weise wird diese Problematik noch verschärft durch die sogenannte Energiewende, die auf Reduktion des Energiebedarfs und Steigerung der dezentralen Erzeugung erneuerbarer Energien setzt, und die somit die Sanierung des Gebäudebestandes zwingend notwendig macht. Nicht selten fungieren energetische Sanierungen jedoch als Deckmantel für Luxussanierungen und fördern damit ungewollt die Gentrifizierung. Eine zusätzliche Herausforderung liegt in der Berücksichtigung des demografischen Wandels mit einer alternden Gesellschaft.

Legt man das klassische Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit zugrunde, so muss man anerkennen, dass bei der Entwicklung einer "sustainable architecture" in den Bereichen Ökonomie und Ökologie in den letzten Jahren erhebliche Fortschritte gemacht wurden. Doch die gesellschaftlichen Parameter haben sich keineswegs im gleichen Masse entwickelt. Gerade in Städten, in denen kein Konsens (mehr) darüber besteht, dass es einen substantiellen Anteil an gemeinnützigem Wohnungsbau geben muss, zeichnen sich fragwürdige Entwicklungen ab.

Problematisch wird es insbesondere dann, wenn Gemeinwohlaspekte beim Wohnungsbau vernachlässigt und durch visuelle Anmutung und stadträumliche Inszenierung substituiert werden, wie es in Deutschland immer häufiger der Fall ist. Gerade weil soziale Nachhaltigkeit durch einen hohen Anteil an weichen und nur schwer messbaren Faktoren geprägt ist, wird sie vielfach eher behauptet als realisiert.

Was ist konkret zu beobachten? Projektentwickler und Wohnungsunternehmen reagieren auf die Wünsche ihrer Klientel, aber sie beeinflussen und steuern sie auch. Eine bestens verdienende "kreative Klasse" fragt Wohnungen nach, die sich deutlich von einer bloßen Katalogware abhebt. Vor allem aber setzt sie auf ein Quartiersumfeld, welches ihren meist urbanen Lebensstilen entspricht. Diese Passgenauigkeit lassen sich die LOHAS (Lifestyles of Health and Sustainability) und Bobos (Bourgeoise Bohemians) gerne etwas kosten. Und exakt hier beginnt der Denksport der Investoren: Was können sie diesen Nachfragern anbieten, damit sie und ihr Kapital nicht im modernisierten, aber authentisch gewachsenen Bestand samt "Szenekiez" verschwinden?

Obgleich - oder gerade weil - das Quartier eine eher informelle Gebietstypisierung ist, die zwar nicht präzise räumlich abgegrenzt werden kann, in der aber ein starker Bezug zur Lebenswelt der Bürger und Bewohner zum Ausdruck kommt, stellt es für die meisten Städte längst die wichtigste Interventionsebene dar.

Folgerichtig bringen sie das in ihren kommunalen Entwicklungsstrategien - ob nun beim langjährigen Hamburger "Stiefkind" Veddel oder im Münchner Ackermannbogen, aber auch auf dem Novartis-Campus in Basel - zur Anwendung. Doch nun tritt auch die Immobilienwirtschaft auf den Plan. Nicht mehr nur Einzelobjekte oder das eigene Portfolio werden ins unternehmerische Visier genommen, sondern das Quartier, welches eine Art Matrix zwischen den Gebäuden darstellt und manchmal die eigentliche Unique Selling Proposition des Wohnungsangebots ausmacht.

Gleichzeitig leben wir in einer Zeit, in der sich zahllose postmoderne Lebensstile ausdifferenzieren. Diese Pluralisierung hat ein Ausmaß erreicht, das in der vergangenen fordistischen Phase der Massenproduktion und des Massenkonsums - zwischen Reihenhaus und VW Käfer - noch nicht denkbar gewesen wäre.

Vermarktet wird nicht nur Wohnung oder Haus, sondern ein Lifestyle-adäquates Quartier

Die "neue Unübersichtlichkeit", wie sie Jürgen Habermas einmal genannt hat, ist aber keineswegs unüberblickbar. Zumal die Wohnungsmarktanalysen neueren Typs in der Regel auf der Untersuchung von unterschiedlichen Wohn- und Lebensstilgruppen basieren. Bei einer Befragung von 30.000 Haushalten in Bremen beispielsweise konnte nicht nur der Bedarf von 14.000 Wohnungen nachgewiesen werden, es wurden auch zehn Wohnstilgruppen und deren qualitative Nachfrage identifiziert. Kennt man die Sozialdaten und die Siedlungstypologie von Quartieren, lässt sich aus der Studie ableiten, welche Gruppen in welchen Größenordnungen in welche Lagen drängen.

Das ist eine zweischneidige Sache, denn in der Praxis nutzen auch Investoren die Daten, um herauszufinden, in welchen Lagen die höchsten Margen für zahlungskräftige Kundschaft zu realisieren sind. Derart präzise Milieu-Informationen werden verstärkt nachgefragt und auch über Branchenverbände verteilt. Der gläserne Immobilienkunde oder Bewohner ist damit - hoffentlich - noch nicht entstanden, jedoch transparente Lebensstil-Cluster, die sich zu gut ansprechbaren Zielgruppen verdichten lassen.

Solche "Quartiersentwicklungen" mögen zwar eine Art "romantischer Urbanität" vorgaukeln; aber sie stehen exemplarisch für eine Grundhaltung von Bauträgern und Immobilienkonzernen, die mit einem impliziten Desinteresse für städtische Identität letztlich eher soziale Entmischung und urbane Gleichschaltung betreiben. Damit beginnt eine noch nie dagewesene, systematische Kommodifizierung der Quartiersentwicklung. Den neuen Akteuren geht es dabei nicht um Weltverbesserung, sondern um einen immer höheren Wirkungsgrad für eingesetztes Kapital. Produziert wird nicht großflächig und in großen Stückzahlen, wie etwa noch in der Gründerzeit, sondern kleinteiliger, flexibler, individueller. Vermarktet wird nicht nur Wohnung oder Haus, sondern ein Lifestyle-adäquates Umfeld, de facto das gesamte Quartier.