Seite 2: Dorf in der Stadt

Das neue hochpreisige Wohnen wird häufig mit dem Versprechen verkauft, dass mit der Wohnung eine bestimmte - meist irgendwie "urbane" und "individuelle" - Lebensweise verbunden ist, und dass von Seiten der Entwickler umfassend Sorge getragen wurde, diesen Lebensstil wahrscheinlich zu machen. Das Marketing für neues innerstädtisches Luxuswohnen dreht sich fast immer um das Versprechen, das "Urbane" (in Form der vielfältigen, erlebnisreichen Angebote der Stadt) und das "Abgesicherte" (in Form eines über die Wohnung hinaus ausgeweiteten Bereichs privater Häuslichkeit) zu verbinden.

Folgerichtig wird etwa das Quartier "Marthashof" in Berlin-Mitte vom Entwickler Stofanel unter dem suggestiven Slogan "Urban Village" beworben. Ausgerichtet an postmateriellen, internationalen Zielgruppen - die Webseite kann wahlweise in deutscher, englischer und italienischer Sprache gelesen werden -, ist von "ganzheitlicher Philosophie" die Rede, einem "ökologischen Anspruch" und gleichzeitig von "Funktionalität" sowie einem Quartiersumfeld, welches von "Freiraum und Geborgenheit" und von "Sicherheit und guter Nachbarschaft" geprägt sein soll.

Das Projekt orientiert sich also an einer globalen Mittel- bis Oberschicht, die ihre Lebensweise auf Nachhaltigkeit trimmt, eine salutogenetische Orientierung pflegt, dies mit einem hohen Wohnkomfort und Urbanität verbinden möchte ("Dorf in der Stadt") und dafür das nötige Kleingeld bereitzuhalten in der Lage ist - ein sehr spezifisches neues "Quartier" für eine sehr spezifische Zielgruppe und im Übrigen ein voller Vermarktungserfolg.

Die Vivico Real Estate - einst aus dem deutschen Bundeseisenbahnvermögen hervor gegangen und seit 2011 als CA Immo Deutschland GmbH firmierend - ist nach wie vor einer der wichtigen Entwickler innerstädtischer Flächen. Sie hat schon vor einiger Zeit "Urbanität" zum Schlüsselbegriff seiner Vermarktung gemacht: "Unser wichtigstes Produkt heißt Urbanität. Was ist Urbanität? Für die einen ist es ein prickelndes Gefühl, pulsierendes Leben, die Konfrontation mit interessanten Szenarien und vielfältige Begegnungen jeden Tag erleben zu können. Für die anderen ist es das Zusammentreffen von physischer Nähe und sozialer Distanz am selben Ort."

"Wir haben kein Bock mehr auf eure Luxusghettos"

Allerdings kann keine Stadt nur aus hipper Hochglanz-Urbanität bestehen. Dass sich dahinter mitunter handfeste Konflikte abzeichnen, wurde unlängst in den "Choriner Höfen" deutlich. Denn die gerade fertig gestellte Edelwohnanlage im Berliner Bezirk Prenzlauer Berg war Mitte Juli 2013 Ziel eines Anschlag: Große, rote Farbflecken prangten an der Fassade, viele Glasscheiben waren von Pflastersteinen zerschmettert. "Wir haben kein Bock mehr auf eure Luxusghettos", hieß es in einem im Netz veröffentlichten Bekennerschreiben.

Dabei hat der Projektentwickler Diamona & Harnisch doch nur "The Fine Art of Living" zu seinem Programm erhoben, indem er die typische Berliner Mietshausarchitektur neu interpretiert und den Innenbereich der verschiedenen Häuser mit vielfach fragmentierten Höfen prägt. Die Unternehmensphilosophie, wie sie auf seiner Homepage zu lesen ist, zielt indes auf Größeres: "Wir bieten Ihnen eine Reihe hochwertiger und erstrangiger Residenzen in außergewöhnlicher Lage. Kreatives Leben und Arbeiten stehen hier im Einklang. Unser Anspruch ist es, einzigartige Kombinationen aus außergewöhnlicher Lebensqualität und anspruchsvoller Architektur zu schaffen. Mit Stil in der Stille leben und doch den Pulsschlag der Metropole spüren. Eine ideale Welt, in der noch jeder Widerspruch harmonisch geglättet wird.

Noch systematischer geht ein anderer Anbieter u.a. in Düsseldorf vor, indem er modulartige Quartiere anhand einschlägig emotionalisierter Bausteine projektiert. Die Interboden-Gruppe zeigt sich dabei als geschickte Strategin. Ihre Grundidee: Der postmodernen Vielfalt an Lebensstilen (ergo Zielgruppen) will man mit einem relativ frei gestaltbaren Mosaik von "Lebenswelt"-Komponenten begegnen - fertig ist das vermeintlich optimale Wohnungsangebot.

Die Quartiersorientierung wird sogar durch einen firmeneigenen Qualitätsstandard gewährleistet und als Alleinstellungsmerkmal gepflegt. Nicht die Wohnung, sondern die architektonische Vielfalt, der Genius Loci, Serviceleistungen im Quartier, die Nachbarschaft und soziale Netzwerke werden in den Vordergrund gestellt. Die Community, die sich in dem neuen, gemeinsamen Surrounding herausbilden soll, wird als Option für die Zukunft eingepreist und mitvermarktet. Dass sich das Unternehmen den Begriff "Lebenswelten" sogar markenrechtlich schützen ließ, setzt dem Ganzen die Krone auf.

Instrumentalisierung der Lebensstile für ökonomische Ziele

Freundlich ausgedrückt handelt es sich hier um intelligente Strategien mit dem Ziel, Wohnungen an den Mann zu bringen und dabei seinen Schnitt zu machen. Neu ist, dass man selbst auf einer vergleichsweise großmaßstäblichen Ebene nun Lebensstile instrumentalisiert, um ökonomische Ziele durchzusetzen. Das Problem liegt in der "Anlage" - jenem baulichen Format, das Gebäude, Freiraum und Erschließung gleichsam zu einer Betriebseinheit zusammenfasst. Hier blühen Monokulturen aller Art, hier wird Homogenität zur Beschränkung.

Kleinteilig strukturierte Gebiete hingegen, von öffentlichen Räumen durchzogen, sind im Unterschied dazu entwicklungsfähig. In einer Stadt, die über eine feine Körnung und ein feinmaschiges öffentliches Wegenetz verfügt, ist für ständige Veränderung gesorgt: Es entstehen kulturelle und ökonomische Konzentrationen aller Art; sie wandern, verändern sich und verschwinden, während an einem anderen Ort etwas auftaucht, von dem wir noch gar nicht wissen konnten. Diese Offenheit freilich bietet kein Investorenprojekt.

Natürlich stellt sich die Frage, was man tun kann. Antworten findet man nur, wenn man sich auch auf einer grundsätzlichen Ebene bewegt. Kommunale Steuerungsinstrumente etwa sind unverzichtbar, um den Prozess fortschreitender Markterweiterung beim Wohnen in die Schranken zu weisen. Beispielsweise das Münchner Modell der "sozialgerechten Bodenordnung": Durch verbilligte Baulandabgabe unter Verkehrswert und einen dadurch vergünstigten Kaufpreis wird eine sozial gestaffelte Wohneigentumsbildung ermöglicht. Investitionen werden so nicht verhindert, aber gleichzeitig die Kundenschicht (nach unten) verbreitert - ganz im Sinne vielfältiger, lebendiger, gemischter und ins weitere städtische Umfeld integrierter Quartiere.

Ein weiterer Ansatz liegt in der Bildung (und kommunalen Unterstützung) von Baugemeinschaften - haben sie doch womöglich ein surplus gegenüber der Immobilienwirtschaft. Denn in der Regel bauen sie mit eigenem, sorgfältig verwaltetem Geld, mit einem Bewusstsein für soziale Bindung und mit jenem Blick auf Dauerhaftigkeit, den der Wille zu den eigenen vier Wänden lehrt.

Was Robert Musil schrieb, gilt auch bei der Quartiersentwicklung: Dass man sich nämlich in einem "dauerhaften Stoff von Häusern, Gesetzen, Verordnungen und geschichtlichen Überlieferungen" bewegt. Deshalb braucht man keine Lifestyle-Produkte des Wohnens, sondern nachahmenswerte Beispiele: als Bausteine für eine so lebenswerte wie nachhaltige Stadt.