Störung der Geschäftsgrundlage

Hoffnung ohne Rechtssicherheit für Bars und Cafés: Pachten und Gewerbemieten können gemindert werden, wenn sie durch Covid-19-Beschränkungen "unzumutbar" sind

Der Anblick von Absperrband beim Brötchenholen am Morgen ist so alltäglich geworden wie der von "Geisterbars" am Abend. Die Kombination "Bäckerei & Café" funktioniert im Corona-Lockdown nicht. Wo sonst Tische stehen und Espresso geschlürft wird, herrscht gähnende Leere - Speisen und Getränke dürfen seit November erneut nur zum Mitnehmen verkauft oder geliefert werden. Auch bei der Kundschaft an der Theke sinkt die Bereitschaft, noch ein Schokocroissant oder ein Stück Käsekuchen für den Nachmittag zu kaufen.

Die Inhaberin eines solchen Betriebs in Berlin-Neukölln versteht es trotz akuter Existenzangst - schließlich würden die Kunden sich auch weniger bewegen, sagt sie. Viele, deren Einkommen nicht durch die Krise geschrumpft sind, arbeiten von zu Hause aus; viele Sportarten können nicht ausgeübt werden - und bei schlechtem Wetter im Park zu joggen kostet Überwindung.

All das gab es im Frühjahr 2020 zwar schon einmal - und auch im Sommer galten wegen der Infektionsgefahr Abstandsregeln, bei deren Einhaltung Restaurants, Cafés und Bars weniger Gäste bewirten konnten. Eine "Erholung" der Betriebe war so kaum möglich. Bis Ende des Jahres haben die meisten Gerichte aber zugunsten sturer Vermieter und Verpächter entschieden, wenn Betroffene die Miete oder Pacht mindern wollten. Die Gesetzgebung hat darauf spät reagiert.

Verhandlungsposition gestärkt

Erst am 31. Dezember trat eine kurz zuvor beschlossene "Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht" in Kraft, die die Verhandlungsposition von Gewerbemieterinnen und Pächtern zumindest etwas stärkt.

Konkret hat der Bundestag beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie betroffen sind, die gesetzliche Vermutungsregel gilt, dass eine "schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage" gemäß Paragraph 313 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorliegen könnte.

"Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden", heißt es darin. Zumindest, wenn einem Beteiligten "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls" das Festhalten am bisherigen Vertragsinhalt "nicht zugemutet werden kann".

Ungewiss ist, in wie vielen "Einzelfällen" diesbezüglich Rechtssicherheit hergestellt wird, bevor der Markt es in dem Sinne "regelt", dass Vermieter und Verpächter ihre Gewerbeimmobilien nicht mehr an die Frau oder den Mann bringen, weil es kaum noch Interessierte gibt, die als kreditwürdig gelten. Der Nachholbedarf in Sachen Gastronomie dürfte nach dem aktuellen Lockdown groß sein - aber etliche erfahrene Gastwirtinnen und Kneipiers werden trotz staatlicher Zuschüsse vor einem Schuldenberg sitzen.

Schuldenfalle zumutbar?

Ahmet Özkan versucht das zu vermeiden. Bars, die für ihre Atmosphäre geschätzt werden, können aber noch so gute Cocktails "to go" anbieten - es reicht für viele bestenfalls, um nicht für immer schließen zu müssen. Auch Özkan hält die Gorilla-Bar in München-Neuhausen "mit 'to go' über Wasser", wie er sagt.

Allerdings seien auch schon 30.000 Euro an privaten Rücklagen für das Überleben der Bar drauf gegangen, die er 2014 mit seiner Frau eröffnet hat. Noch im selben Jahr wurde das Lokal von der Süddeutschen Zeitung als "Wohnzimmer für den Abend" und von der Abendzeitung als "Kneipe mit besonderem Flair" gelobt. Bis zum ersten Corona-Lockdown lief es gut für das kleine Unternehmen, das in Deutschlands teuerster Großstadt mit bescheidenen Mitteln aufgezogen worden war - selbst renoviert mit einem Lastenrad als Firmenfahrzeug.

Die Pacht für das 60-Quadratmeter-Lokal beträgt 2.600 Euro im Monat. Mit der Brauerei, die es verpachtet, konnten die Wirtsleute in der Coronakrise bisher nicht über eine aus ihrer Sicht faire Lastenverteilung reden. Die Hacker-Pschorr Bräu GmbH bot lediglich einen Zahlungsaufschub an. "Die kassieren gnadenlos weiter", so Özkan im Gespräch mit Telepolis. "Wir zahlen die volle Pacht ohne irgendwelche Vergünstigungen. Stundung wurde uns angeboten, aber wir haben dankend abgelehnt. Man würde nur den Tod verschieben und einen Berg an Schulden anhäufen."

Der Pächter des Traditionslokals "Donisl" am Münchner Marienplatz hat im Herbst bereits aufgegeben - er konnte die Brauerei nur noch um vorzeitige Auflösung seines Pachtvertrags bitten. Das zumindest akzeptierte Hacker-Pschorr. Die Brauerei Aying dagegen hatte ihren Wirten bereits im April während des ersten Lockdowns die Pacht erlassen.

Ob Gerichte die vorausschauende Haltung von Gastwirten, die eine Stundung ablehnen, um keinen Schuldenberg anzuhäufen, im Streitfall zu deren Nachteil auslegen und die volle Pacht als "zumutbar" bewerten würden, ist für Betroffene zur Zeit nicht einschätzbar. Unklar ist auch, inwieweit das restlose Aufbrauchen privater Rücklagen als zumutbar gilt.

Der "Diskussions- und Beratungsbedarf" sei gestiegen, meint Rechtsanwältin Sigrid Guardia, die vergangene Woche in der Immobilien-Zeitung ein "Hilfsprogramm für Gewerbemieten gefordert hat: "Bis Urteile von Oberlandesgerichten und vom BGH vorliegen, können Jahre vergehen. Was Mieter und Vermieter von Gewerbeflächen aktuell aber brauchen, sind schnelle und rechtssichere Lösungen."