Am amerikanischen Subprime-Hypothekenmarkt droht ein Desaster

US-Studie spricht von 2,2 Millionen Kreditnehmern, die ihr Eigenheim verlieren werden

Das Center for Responsible Lending hat eine Studie präsentiert, die erstmals den Markt für US-amerikanische Subprime-Hypothekarkredite umfassend untersucht. Dieses Segment ist Mitte der 90er Jahre entstanden und machte auch Immobilienbesitzern, die zuvor wegen schlechter Kreditvergangenheit oder geringer Einkommen keine Kredite bekommen hatten, Hypothekarkredite zugänglich. Hatte dieses Segment 1994 noch weniger als zwei Prozent aller Hypotheken ausgemacht, betrug der Anteil im Jahr 2005 bereits 20 Prozent und wird für 2006 schon auf 23 Prozent geschätzt - ein Sprung im Volumen von 35 auf 665 Milliarden US-Dollar. Das Problem: Rund ein Viertel dieser Hypotheken wird in der Pleite enden.

Das Center analysierte mehr als sechs Millionen Kredite, die zwischen 1998 und 2004 vergeben wurden, und kommt auf 2,2 Millionen, die bereits geplatzt sind oder in den nächsten Jahren voraussichtlich platzen werden. Bei den Betroffenen, die dann ihre Häuser wegen Zahlungsschwierigkeiten verlieren, würde das zu Vermögensverlusten von mehr als 164 Milliarden USD führen. So soll nicht weniger als einem Fünftel der in den vergangenen beiden Jahren vergebenen "Subprime Loans" die gerichtliche Übereignung der Immobilie bevorstehen, was doppelt so viel ist, wie bei in den beiden vorangegangenen Jahren generierten Subprime-Hypotheken. Bezogen auf alle Hypotheken (also inklusive der "Prime"-Produkte und der staatlich geförderten Kredite) wurden 2005 in den USA übrigens 847.000 gerichtliche Vollstreckungserklärungen abgegeben.

Während an den Finanzmärkten aber Kredite als "Subprime" bezeichnet werden, die unterhalb der "Prime Rate" verzinst werden (also besonders günstig sind), zeichnen sich die Subprime-Hypotheken durch besonders hohe Zinsen aus. Typischerweise wird den Kreditnehmern für zwei Jahre allerdings eine eher niedrige, fixe Verzinsung eingeräumt, die vom Center überwiegend als "teaser" charakterisiert wird und manchmal überhaupt keine Zahlungen des Kreditnehmers erfordert. Dann folgen nach den ersten beiden Jahren aber 28 bis 48 Jahre mit variabler Verzinsung und zumeist sofort drastisch höheren Zahlungsverpflichtungen. Häufig werden derartige Kredite über das Internet vertrieben, wobei mitunter kaum (low doc) oder keine (no doc) Angaben über Einkommen, Kreditvergangenheit oder Vermögen abgegeben werden müssen.

Die kreative Produktgestaltung der Anbieter dürfte wesentlich zur hohen Insolvenzrate beitragen, wie sich aus dem Vergleich mit dem staatlich gestützten Kreditprogramm FHA schließen lässt. Denn obwohl die FHA Kredite ebenfalls nur an schlechte Schuldner vergibt, liegt ihre Delinquenz-Quote im Schnitt bei nur etwa der Hälfte des Subprime-Segments. Allerdings vergibt die FHA fast nur klassische 30-Jahre-Fix-Zins-Kredite und hat wesentlich geringere Marketingkosten.

Entsprechend der Vermögens- und Einkommensverteilung in der Bevölkerung gehört etwa die Hälfte aller an Afro-Amerikaner vergebenen Hypotheken zum Subprime-Segment, etwa vier von zehn sind es bei Latinos. Allerdings ist das Problem keinesfalls auf die nicht-weiße Bevölkerung beschränkt. Denn weil Weiße generell über mehr Immobilienbesitz verfügen, halten sie auch dreimal so viele Subprime-Hypotheken wie Nicht-Weiße, nur liegt der Subprime-Anteil bei weißen Kreditnehmern nur bei etwa 20 Prozent.

Die zuletzt überwiegend sehr laxen Vergabestandards begründet das Center mit dem Wandel des Kreditgeschäfts. Früher hatten die Kreditinstitute die Hypotheken jahrzehntelang in den Büchern und somit ein hohes eigenes Interesse, Hypotheken nur an Kreditnehmer auszureichen, die ihren Verpflichtungen langfristig nachzukommen imstande sind. Heute können die Hypotheken hingegen gebündelt und als Anleihen an den Finanzmärkten verkauft werden. Langfristige Kundenbeziehungen sind bereits die Ausnahme geworden. So werden etwa zwei Drittel aller Subprime-Hypotheken von Brokern generiert, die die Kredite samt den Risiken sofort weiterverkaufen. Außerdem hatte der Markt zuletzt Erschöpfungstendenzen gezeigt, so dass die Vergabestandards gesenkt werden mussten, um die Ertrags- und Umsatzziele zu erfüllen.

Diese Marktverfassung eröffnet Investoren zudem hohe Gewinnchancen, dies allerdings mit eher düsteren sozialen Konsequenzen: Denn häufig verkaufen Banken bestehende Kreditportfolios, auf die sie wegen ausbleibender Zahlungen bereits Abschreibungen vorgenommen haben, deutlich unter ihren hypothekarisch besicherten Nennwerten an Investoren. Beim kleinsten Zahlungsverzug werden die Immobilien dann trotz eigentlich bestehender Zahlungsfähigkeit möglichst rasch verwertet und der Investor kassiert die Differenz zwischen dem Kaufpreis des Kredits und dem Verwertungsertrag der Immobilie sowie eine Reihe weiterer Spesen und Gebühren, bei der die Phantasie der Investoren kaum Grenzen zu kennen scheint - eine Praxis, die auch in Deutschland bereits unrühmlich Einzug gehalten hat.

Dass die Quote der bereits gescheiterten Kreditnehmer in den USA aktuell noch vergleichsweise niedrig ausfällt - das Maximum liegt derzeit bei 12,9 Prozent für Hypotheken, die im Jahr 2000 abgeschlossen wurden - liege neben dem allgemein niedrigen Zinsniveau an den jahrelang stark steigenden Immobilienpreisen. Das hatte es Kreditnehmern, die ihre Raten nicht zahlen konnten, ermöglicht, weitere Hypotheken aufzunehmen, um ihren Verpflichtungen nachzukommen, was natürlich zumeist keine zukunftsweisende Lösung ist. Durch die steigenden Hauspreise konnten etwaige Zahlungsprobleme bislang hinausgezögert werden, mit dem inzwischen offenbar eingetreten Ende des Immobilien-Booms wird bei in jüngster Zeit abgeschlossenen Hypotheken diese Möglichkeit jedoch kaum mehr gegeben sein. Da nun sukzessive aber auch diejenigen, die sich zuvor mit weiteren Hypotheken etwas Zeit erkauft hatten, voraussichtlich wieder Probleme bekommen werden, zu den aktuellen Fällen addieren, ist ein dramatischer Anstieg der geplatzten Hypotheken zu erwarten. Denn inklusive derjenigen Kredite, die trotz Zahlungsschwierigkeiten vorzeitig getilgt wurden, weil steigende Hauspreise eine Verwertung des Hauses oder eine Refinanzierung ermöglich hatten, errechnet das Center auch für die älteren Kredit-Jahrgänge eine Pleiten-Quote von rund 25 Prozent, wovon die Regionen mit den höchsten Preissteigerungen am stärksten betroffen sein werden.

Der Gesamtmarkt für Hypothekarkredite im Verhältnis zum Verfügbaren Einkommen ist laut einer Analyse der Flow of Funds-Statistik der FED des US-Wirtschaftsforschers Paul Kasriel im 3. Quartal jedenfalls so stark zurückgegangen wie noch nie seit dem 2. Weltkrieg. So ist das Verhältnis neuer Kredite zu den verfügbaren Einkommen nach dem Rekordwert von 14,6 Prozent im 3. Quartal 2005 zuletzt auf 8,8 Prozent gefallen. Das ist der tiefste Wert seit dem 3. Quartal 2001, als sich die USA offiziell in einer Rezession befand. Nicht zurückgegangen ist hingegen das Verhältnis der Hypothekarschulden zu den Marktwerten der vom Eigentümer bewohnten Immobilien, das mit 46,6 Prozent im 3. Quartal 2006 ebenfalls einen neuen Rekordwert erreicht hat. Denn das langsamere Anwachsen der Hypothekarverschuldung war von einem noch geringeren Wachstum des Gesamtwertes der Immobilien begleitet.

Für Kasriel zeigen die Daten auch ganz eindeutig, wie das Rätsel (Conundrum) der trotz Zinsanhebungen durch die FED so niedrigen Langzeitzinsen in den USA zu lösen wäre (Alle Rätsel gelöst?). Denn während die Kreditnachfrage in den USA deutlich abgenommen hat, ist die ausländische Nachfrage nach US-Finanzanlagen weiter angestiegen. Hatte dieser Zufluss Ende der 90er Jahre noch um die zwei Prozent des US-BIP betragen, lag er nach der Jahrhundertwende bei etwa vier Prozent, um zuletzt die Rekordmarke von sechs Prozent des US-BIP zu erreichen.