Landgericht Berlin stuft "Mietpreisbremse" als grundgesetzwidrig ein

Maas' Maßnahme führte nicht zu Entspannung auf dem Markt, sondern lediglich zu Verknappung

Die 2015 über eine Änderung des § 556d im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingeführte so genannte "Mietpreisbremse" ist nach Ansicht der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin verfassungswidrig (Aktenzeichen 67 O 149/17). Der Hinweisbeschluss in dem das Landgericht diese Sicht ausführlich begründet, wird allerdings vorerst nicht (wie eigentlich geplant) dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt, weil sich herausstellte, dass die klagende Mieterin bereits wegen des Wohnungsmerkmals Sammelheizung keinen Rückzahlungsanspruch hat.

Da sich wahrscheinlich nicht jede Mietklage auf diese Weise erledigen wird und die im Hinweisbeschluss dargelegten Argumente nicht vom Tisch sind, ist es nicht unwahrscheinlich, dass das selbe oder ein anderes Gericht dem Bundesverfassungsgericht die Mietpreisbremse etwas später vorlegt - wenn sie nicht bereits vorher von einer neuen Bundesregierung durch eine aus Verfassungssicht weniger problematische Regelung ersetzt wird, was die FDP in ihrem Wahlprogramm verspricht.

Der Fall

Die Klägerin, die das Landgericht dazu brachte, seine verfassungsrechtlichen Bedenken Mietpreisbremse ausführlich darzulegen, unterschrieb am 24. August 2015 einen Vertrag, der für eine 39 Quadratmeter große Ein-Zimmer-Wohnung im Berliner Problemviertel Wedding eine Kaltmiete in Höhe von 351 Euro vorsah. Weil ihre Vormieterin lediglich 215 Euro dafür bezahlt hatte, beschwerte sie sich am 24. Februar 2016 bei der Vermieterin schriftlich über einen ihrer Ansicht nach zu hohen Mietzins, worauf hin ihn diese auf 275,73 verringerte.

Als das Mietverhältnis gute sechs Monate später endete, forderte die Mieterin 1.241,11 Euro zurück - jeweils 136,00 Euro für die Monate von September 2015 bis Februar 2016 und jeweils 60,73 Euro für die von März bis September 2016. Vom Amtsgericht Wedding bekam sie davon zuerst 297,57 Euro zugesprochen, die sich aus 42,51 Euro für die Monate März bis September errechneten, da die ortsüblich zulässige Miete für so eine Wohnung nach Ansicht dieses Gerichts bei 233,22 im Monat lag (Amtsgericht Wedding, Aktenzeichen 3 C 110/16, Urteil vom 26. April 2017). Weil sie 943,54 Euro mehr haben wollte, ging die Klägerin vor dem Landgericht in Berufung.

Vermieter ungleich behandelt

Das sah sich nicht nur den Fall, sondern auch die Vorschrift dazu genauer an, und kam zum Ergebnis, dass der § 556d BGB (der in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung dazu die zulässige Neuvermietung auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt) gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes verstößt, weil er Vermieter ungleich behandelt und diese Ungleichbehandlung nicht angemessen begründet. Dadurch, so das Landgericht, werde "in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien [eingegriffen], im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln".

Dazu führt es aus, dass der von Maas neu gefasste Paragraf mit Quadratmeterpreisunterschieden von mehr als 70 Prozent "Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich" trifft. Dies, so die Zivilkammer, rechtfertigen jedoch "weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe" - und zwar auch deshalb nicht, weil die "im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens […] für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben w[u]rden [und] kein Anhaltspunkt dafür [besteht], dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt [sind] als die gleichen Zielgruppen in Berlin." Hier hat Justizminister Maas nach Ansicht des Gerichts also entweder geschlampt - oder er verzichtete bewusst auf die Erhebung notwendiger Daten, um sein Vorhaben nicht zu gefährden.

Teure Vermieter "ungerechtfertigt begünstigt"

Eine weitere verfassungswidrige Ungleichbehandlung erkennt das Gericht darin, dass Maas' Mietpreisbremse "diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt". Sie dürfen nämlich "bei einer Neuvermietung die 'alte' Miete weiterhin unbeanstandet verlangen". Ein nach Ansicht des Gerichts ungerechtfertigter "Bestandsschutz für diese 'alte" Miete […] bei einer Neuvermietung" und eine Ungleichbehandlung, die es "mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg [für] unvereinbar" hält:

Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

Gegenteilige Wirkung

Auch außerhalb des Landgerichts Berlin wird Maas' gut zwei Jahre nach ihrem Inkrafttreten immer stärker kritisiert, weil sie das Wohnungsproblem, dass sie lindern sollte, nicht entschärft, sondern lediglich preisgünstige Wohnungen zusätzlich verknappt hat. Weil sie nicht für möblierte Wohnungen gilt, investieren Vermieter bei Neuvermietungen einfach "3000 Euro [in] eine erstklassige Inneneinrichtung, die sich durch die höhere Miete nach einem halben Jahr amortisiert hat". Daraus, so der Blogger und Vermieter Don Alphonso "ist ein ganzer Geschäftszweig entstanden":

Immobilienhaie kaufen beim aktuell niedrigen Zinssatz Wohnungen auf Kredit auch zu hohen Preisen, entziehen sie damit dem freien Markt, möblieren sie, und finden bei den internationalen Firmen genug Kundschaft, die bereit ist, für ihre eigenen High Potentials ein paar hundert Euro mehr hinzulegen, die dann wiederum steuerlich optimierend wirksam sind. […] Die Mieter sind auf sie angewiesen, weil es kaum Alternativen gibt. Die Hälfte der Wohnungen in meinem alten Heimatviertel werden heute möbliert angeboten. Für nicht unter 1000 Euro für die 1-Zimmer-Wohnung.