KaDeWe: Vom Kaufhaus-Juwel zum Sanierungsfall
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Einst war das KaDeWe das Juwel unter den Kaufhäusern. Dann führte es die Signa-Gruppe in die Insolvenz. Kann der neue thailändische Eigentümer das Ruder herumreißen?
Das namensgebende "Kaufhaus des Westens" war am 27. März 1907 in einer großbürgerlichen Wohngegend und abseits der Einkaufsmeile am Potsdamer Platz eröffnet worden. 1927 verkaufte Gründer Adolf Jandorf an die jüdische Kaufmannsfamilie Hermann Tietz, die unter den Nationalsozialisten ihr Eigentum verloren.
Neben dem "Kaufhaus des Westens" in Berlin-Schöneberg zählten auch das "Alsterhaus" in Hamburg sowie "Oberpollinger" in München zur ehemaligen Karstadt Premium Group, die in der Ära von René Benko in eine Immobiliengesellschaft und den Handelsbetrieb aufgespalten wurde.
Die Idee dahinter war, von der Betriebsgesellschaft hohe Mieten zu fordern, welche den Wert der Immobilie nach oben treiben und letztlich als Sicherheiten für Bankkredite dienen sollten. Die geforderten Indexmieten galten als nicht marktüblich und unverhältnismäßig hoch. Da sie weiter ansteigen sollten, gefährdeten sie den Bestand des Handelsbetriebs.
Und wie schon erwartet, musste das Handelsunternehmen The KaDeWe Group im Januar 2024 beim Amtsgericht Charlottenburg einen Antrag auf Insolvenzeröffnung in Eigenverwaltung stellen. Ziel sei es, die KaDeWe Group zu schützen, wird der damalige CEO der Gruppe Michael Peterseim zitiert, der weiterhin vermerkte:
Alle Häuser verzeichnen auch in volkswirtschaftlich schwierigen Zeiten steigende Umsätze, was eine starke Leistung darstellt.
Die geforderten Indexmieten galten als nicht marktüblich und unverhältnismäßig hoch.
Seit 2016 keine Jahresabschlüsse mehr veröffentlicht
Die KaDeWe Group hatte ihren bis dahin letzten Jahresabschluss im Jahr 2016 veröffentlicht. Danach war das Unternehmen offenbar seinen Offenlegungspflichten nicht nachgekommen. Im Februar 2024 teilte die KaDeWe-Gruppe dann mit, die fehlenden Jahresabschlüsse beim Bundesanzeiger eingereicht zu haben, wo sie seit Mitte Februar auch einsehbar sind.
Seit der Insolvenzmeldung war die KaDeWe-Gruppe lebhaft bemüht, positive Botschaften zu verbreiten. So teilte das Unternehmen unvermittelt mit, dass 2022/23 das umsatzstärkste Jahr der Unternehmensgeschichte gewesen sei. Der Umsatz lag danach bei knapp 728 Millionen Euro. Das wären fast 24 Prozent mehr gewesen als im Vor-Corona-Jahr 2018/19. Wobei die Umsatzangabe keine Aussage über die damalige Profitabilität machte.
Zusätzlich wurden die Umsatzangaben durch das bei KaDeWe gepflegte Shop-in-Shop-Prinzip vernebelt, wo zahlreiche Verkaufsflächen an andere Unternehmen vermietet wurden, die Kunden jedoch alles an den Kassen von KaDeWe bezahlen konnten.
Die Abrechnungen mit diesen Mietern waren zum Zeitpunkt der Insolvenzanmeldung wohl schon länger im Rückstand. Schon 2015 war offensichtlich klar, dass Benko sich überhoben hatte und so hatte man damals die Familie von Tos Chirathivat mit einer knappen Mehrheit beteiligt.
Central Group ist in Thailand ein Handelsriese
Die Wurzeln der Central Group gehen zurück auf den chinesischen Einwanderer Jeng Nee Tiang aus Hainan, der in Thailand den Namen Tiang Chirathivat annahm. Er begann im Jahre 1947 mit dem Aufbau der Central Group.
Tiang startete mit einem Handelsgeschäft im Bangkoker Chinesenviertel und eröffnete zusammen mit seinem Sohn Samrit Chirathivat 1956 das erste Warenhaus der Firma Central Department Store im Innenstadtbezirk Phra Nakhon, wo die zur Gruppe zählende Hotelgesellschaft Centara mit dem Centara Life Hotel Phra Nakhon noch heute ein Hotel besitzt.
Heute umfasst die Central Group in Thailand über die Central Pattana, das Anfang der 1980er Jahre eröffnete CentralPlaza Ladprao, welches das erste große Einkaufszentrum der Gruppe und eines der ersten dieser Art in Thailand war.
Inzwischen betreibt Central Pattana mit dem 1990 als World Trade Center gestarteten achtstöckige Einkaufszentrum, das Central im Jahr 2002 von der Wang Phetchabun Group übernommen und in CentralWorld umbenannt hatte, mit einer Gesamtfläche von 800.000 m2 das größte Einkaufszentrum Thailands und eines der größten der Welt.
Das Grundstück hat Central vom Crown Property Bureau gepachtet. Einen Rückschlag erlitt man mit der CentralWold im Jahre 2010, als Teile des Gebäudes von Demonstranten verwüstet wurden. Mit Brandstiftung hatte das Unternehmen auch zuvor schon zu kämpfen. Die Hintergründe wurden nie bekannt. Insgesamt gehören in Thailand etwa 2.000 Verkaufsstandorte unterschiedlicher Größe zu Central.
Heute ist die Familie parallel zur Central Group in sechs europäischen Ländern tätig
Im Falle des Berliner Kaufhauses KaDeWe hat die thailändische Central Group im ersten Schritt im April 2024 die Immobilie von der insolventen Signa-Gruppe für offenbar knapp eine Milliarde Euro gekauft. Angekündigt war ein Teileinstieg schon im Jahr 2023, aber offensichtlich nie vollzogen worden, da inzwischen das Modell Benko bereits Schlagseite zeigte und die thailändischen Partner hochgradig verärgert waren.
Der Kaufpreis des Gebäudes soll deutlich unter der Summe gelegen haben, die der bisherige Eigentümer Signa Prime Selection ursprünglich in seinen Büchern stehen hatte.
Die thailändische Unternehmensgruppe hat dann im Sommer 2024 die vollständige Übernahme der KaDeWe Group, also des Betriebs des Warenhausgeschäfts, realisiert. Zuvor hielt Central daran 50,1 Prozent. 49,9 Prozent gehörten zur gescheiterten Signa-Gruppe des Tiroler René Benko.
Ebenfalls auf die Verbindung mit Benko geht die Beteiligung an der Schweizer Magazine zum Globus sowie der dänischen Illum und der britischen Selfridges zurück, bei welcher man nach dem Ausscheiden von Signa inzwischen die saudische Pif mit 40 Prozent beteiligt hat. Über die britische Beteiligung ist die Familie der niederländischen "de Bijenkorf" und den irischen "Brown Thomas" und "Arnotts" beteiligt.